MastersForum

Ihr lieben Liebenden,

hier sitzt doch bestimmt der eine oder andere, der Ahnung vom Mietrecht hat oder gern so wild spekuliert wie ich selbst. Ich habe folgendes Problem: ich wohne in einer Bruchbude, Mehrfamilienhaus, in dem ich mir mit viel Eigenarbeit ein hübsches Heim geschaffen habe, was hier in der Tat das Motto "Aussen Hui, Innen Pfui" ins Gegenteil verkehrt. Das geht hier nicht nur mir so, darum haben wir Mieter uns quasi zusammengerottet zu einem wütenden Mob, die grausamen Zustände dokumentiert und das man hier gehörig am Mietmindern kann steht für mich ausser Frage. Allerdings stellt sich natürlich die Frage: Wie viel ist angemessen und muss ich hier nicht fast schon fürs Wohnen bezahlt werden? Was meinen denn die Mastersfachmänner?
Hier das nette Schreiben, das mein Vermieter nächste Woche bekommen soll (ein weiteres gibt es noch von allen, das die zustände im treppenhaus betrifft, sowie für 2 weitere Wohnungen im Haus):

"Sehr geehrter Herr B,

hiermit übersenden wir Ihnen die detaillierte Aufstellung der Mängel, die wir in unserer Wohnung im 1. Stock der G. Strasse 3 ,oder an zur Wohnung gehörenden Mietsachen, zu beanstanden haben:

Wir beginnen bei der kaputten Türklingel und dem Briefkasten, dessen mangelhaft befestigte Briefkastentür immer wieder abfällt. Ein Scharnier das die Tür halten sollte fehlt völlig, das andere ist stark verbogen und befestigt sie nur notdürftig mit zwei langen Nägeln, die in den Nachbarbriefkasten hineinreichen. Die Klingel und die Gegensprechanlage sind seit November 2009 defekt. Wiederholt haben wir Sie um deren Reparatur gebeten, doch bisher wurde der Mangel nicht behoben.
Im Flur der Wohnung befindet sich der Sicherungskasten, in den 2 Sicherungen falsch eingebaut sind. Eine ebenfalls im Flur befindliche Steckdose verursacht Kurzschlüsse, sobald man versucht den Staubsauger daran anzuschließen.
In den angrenzenden Kinderzimmern ist die Hauswand hin zur Hauptstrasse feucht und klamm, was man unschwer sogar schon von Außen erkennen kann.

Grosse Wasserflecken zieren die Tapeten, die sich auch wellen und leicht ablösen. Im hinteren Kinderzimmer lässt sich die Heizung weder abstellen, noch temperaturtechnisch regeln. Ein Fenster lässt sich nicht öffnen, was auch das Fensterputzen schwierig gestaltet. Im anderen Kinderzimmer ist das Fenster nicht mehr ganz dicht und es ist erkennbar, dass durch die kaputte Fassade Wasser eindringt.

In der Küche wirft ein Abflussrohr, offen und unhygienisch, die Frage auf, ob es heutzutage nicht attraktivere Möglichkeiten gibt einen Abfluss zu gestalten und zu verschließen.
Die Fliesen des Küchenbodens und der Wand sind teilweise kaputt, weisen unputzbare Risse und Macken auf. Wir haben Ihnen schon letztes Jahr angeboten, die Küche von einem gelernten Fliesenleger neu fliesen zu lassen, wenn sie dann zumindest die Materialkosten übernehmen würden. Doch zeigten Sie sich leider wenig entgegenkommend.
Der Temperaturregler an der Heizung ist nicht vorhanden, eine Steckdose ist unsachgemäss befestigt, eine zweite ganz defekt und es besteht keine Anschlussmöglichkeit für Elektrogeräte in der rechten Küchenhälfte, außer durch unsichere Verlängerungskabel- Konstruktionen.

Sie haben behauptet, der alte Wasserboiler wäre neu und erst beim Vormieter eingebaut worden. Dies bezweifeln wir, denn im Badezimmer befindet sich ein alter, verkalkter Boiler, aus dem es stetig (alle 5 sekunden) in einen verkalkten, schimmlig wirkenden Abfluss tropft.

Laut Aussage der Stadtwerke sind derart veraltete Geräte oft Ursache für einen stark erhöhten Stromverbrauch.. Der Wasser- und Stromverbrauch in der von Ihnen gemieteten Wohnung haben sich in den letzten 2 Jahren, bei gleichbleibender Lebensweise, mehr als verdoppelt. Die Kosten hingegen haben sich fast verdreifacht, da auch der Strom selbst teurer geworden ist. Ursächlich dafür sind sicher auch die veralteten sanitären Anlagen! Und die Lösung dieses Problems kann nicht sein, wie von Ihnen angeraten, dass wir unseren Fernseher nicht mehr so oft einschalten! Wie unsere Erkundigungen bei einem Gas-Wasser-Installateur ergaben, ist die Wartung dieses alten Boilers nicht möglich, da das Heraussprengen der massiven Kalkablagerungen, welche die Wärme nicht gut leiten und dadurch den erhöhten Energieverbrauch verursachen, mit Druckluft den Kessel selbst irreparabel beschädigen würde. Somit muss der alte Boiler durch einen neuen ersetzt werden.
Das Fenster hinter der Wanne ist undicht, das verursacht Schimmelbildung und die Tapete löst sich in diesem Bereich.

Das Waschbecken wirkt sanierungsbedürftig. Die Verfugung des Waschbeckens ist marode, und es löste sich etwas von der Wand, nachdem ein weiterer Mangel, das siffende Abflussrohr, von einem Ihrer Arbeitnehmern ausgewechselt wurde.

In der Toilette befindet sich das nächste Problem: nach dem Spülen fliest sich minutenlang, ohne das man es stoppen kann, ein Wasser-Rinnsal aus dem Spülkasten nach; dadurch entsteht ein unangemessen erhöhter Wasserverbrauch.
Durch die Fenster im Schlafzimmer tritt zwar kein Wasser ein, aber starke Zugluft.
Eine noch immer stromführende, kaputte Steckdose, die brandgefährlich ist bereitet uns ebenfalls Sorgen. Besagte Steckdose hat durch einen Kurzschluss fast einen Brand in der Wohnung verursacht; das Staubsaugerkabel weist in Folge dessen Verschmorungen am Plastik des Steckers auf.


Der Schlafraum ist extrem hellhörig, durch die alten Fenster wird der Verkehrslärm von der Hauptstrasse und der Baulärm von den Nachbargrundstücken (Grossbaustelle der Firma Schatz und Grossbaustelle im Park) kaum abgehalten. Ein Wasserrohr, welches aus dem Sanitärbereich der darüberliegenden Wohnung abwärts führen muss , führt durch einen ungedämmten Hohlraum an der Decke und man kann das Urinieren des oberen Mieters besonders nachts Tropfen für Tropfen hören.
Und die Schlafzimmertür schließt leider nur, wenn man sie richtig zuknallt. Dies ist nachts besonders störend.

Der extreme Straßenlärm an der Hauptstrasse wird auch im Wohnzimmer, durch die fehlende Lärmschutzdämmung der Fenster nicht im Geringsten abgehalten. Lkws oder Busse mit quietschenden Bremsen machen es momentweise unmöglich auch die Tonspur eines Filmes, den man anschaut, zu genießen. Ansonsten sind in diesem Raum nicht abgedeckte, stromführende Anschlusskabel für eine Steckdose, die nicht eingebaut wurde zu beanstanden.

Das zur Wohnung gehörende Kellerabteil war bei Einzug noch mit den Sachen anderer Mieter voll gestellt und wurde uns erst 6 Monate nach Einzug erstmalig zur Verfügung gestellt. Noch bevor wir anfangen konnten es zu nutzen, wurde es von einem ausziehenden Mieter wieder teilweise zugerümpelt. Diese Sachen stehlen uns noch heute viel vom ohnehin begrenzten Platz und wurden, entgegen mehrmaliger Absprachen mit Ihnen und auch Ihren Mitarbeitern, nie ausgeräumt.
Rückblickend müssten wir dafür dankbar sein, denn dadurch haben wir weniger Dinge in unserem Keller untergebracht, als wir ursprünglich vorhatten. Denn im Keller befinden Ratten, deren Nagespuren unübersehbar sind. Ihr Nestbau findet offen und ungestört in den Kellerabteilen statt. In unseres schleppen die sie die klein genagten Teile aus den anderen Abteilen und die angefressenen Stücke unserer eigenen Habseeligkeiten. Dagegen muss etwas getan werden!

Weiterhin möchten wir Ihrer Behauptung in der Wohnung hätte der Vormieter bereits Laminat verlegt und der Bodenbelag wäre praktisch noch neu gewesen widersprechen. Anbei Bilder der Renovierungsarbeiten, die wir nach unserem Einzug durchgeführt haben. Gut zu sehen, der alte Korkboden der in der ganzen Wohnung einheitlich verlegt war und die schmutzigen Gebrauchsspuren, die sich nicht mehr herausputzen ließen. Diese anfänglichen Schönheitsreparaturen nahmen wir selbst vor, die Materialkosten beliefen sich auf 900 Euro für die Bodenbeläge und was ein paar Eimer Farbe und Pinsel eben so kosten.

Da wir viel Arbeit und Geld investiert haben, um die schäbigen Räumlichkeiten in ein behagliches Zuhause zu verwandeln und unser Leben, mit einer Arbeitsstelle um die Ecke und den Plätzen am Gymnasium für die Kinder, mittlerweile fest eingerichtet haben, möchten wir, trotz der angezeigten Mängel, nicht nach zwei Jahren schon wieder umziehen und fordern Sie nachdrücklich auf, die gravierenden Mängel an Ihrer Mietsache zu beheben. Wir erwarten wenigstens eine Modernisierung der veralteten sanitären Anlagen und der maroden Fenster, die ursächlich für die Nässe der Wände und den Schimmel im Bad sein dürften, sowie das ordnungsgemäße, gefahrenfreie Funktionieren der Steckdosen und die Beseitigung der Ungezieferplage im Keller. Sie als Vermieter unterliegen einer Instandhaltungspflicht, der sie bisher jedoch nur unzureichend nachkommen. Und wir als Mieter tragen die erhöhten Kosten für ausbleibende Modernisierungen, die sie laut geltender Wärmeverordnung ohnehin längst hätten vornehmen müssen. Darum und bis diese teilweise schon sehr lange bekannten Mängel beseitigt werden, behalten wir uns vor, die Gesamtmiete von 600 Euro um monatlich __% zu kürzen.

Mit freundlichen Grüssen,
Stefanie M. und Carlo R."


Belegt sind die beschriebenen Mängel mit eindrucksvollen Bildern, von denen ich gerne Kostproben hochlade besonders die Nahaufnahmen der verschmorten Steckdosen, dem Boiler und den Löchern überm Rolladenkasten in der Fassade sind sehenswert.

Und, was meint ihr, wieviel kann ich kürzen?

Quoted

Original von E_Mielke
welche der genannten mietmängel waren schon bei mietsantritt vorhanden ?
wie lang wohnst du schon dort ?

Ich wohn da jetzt das dritte Jahr. Von Anfang an war klar, dass die Hütte nicht neu ist und nebenan gerade gebaut wird. Allerdings kam zu der ohnehin schon vorhandenen Grossbaustelle neben dem Haus jetzt noch eine weitere hinzu. Die Stadt baut den Park auf der anderen Strassenseite seit letzteem Herbst um. Weiter hiess es bei Einzug, dass die Fassade und der Weg zum Haus gerichtet werden sollen. Doch alles was stattfand war, dass irgendwann mal ein Gerüst dastand und die gröbsten Schäden unter den Balkonen zugespachtelt wurden, der Rest blieb.
Das mit der Elektrik kam mit der Zeit, hier mal ne Steckdose die nicht mehr geht, da mal ein Kabelbrand.
Die Klingel im ganzen Haus geht seit November nicht mehr.
Vorhanden waren die sanitären Anlagen, klar, sonst wären sie ja nicht veraltet. Laut dem Gas-Wasser-Heini den ich befragt hab ist der Boiler mindestens 25 Jahre alt. Und auch die Fliesen sahen schon bei Einzug scheisse aus. Generell wa die Wohnug nicht schön, aber dank etwas handwerklichem geschick ist sie es inzwischen, sieht man von den Fenstern ab und der Elektrik...
Das Problem mit den Ratten im Keller ist neu. Vielleicht mögen sie das veränderte Klima seit dem Wasserrohrrbruch im Keller Mitte letzten Jahres.

Was den "Er muss nicht moderniisieren"-punkt angeht, dau hab ich folgendes gefunden:
Undichtigkeiten- Wasser- Energieverluste
Defekte an dem Gerät (dazu gehört für mich auch ein so hohes alter, das wartung nict mehr möglich ist und das teil tropft) können zu hohen laufenden Betriebskosten führen. Da in der Regel der Mieter seinen Energieverbrauch sellbst bezaahlen muss, entsteht dem Mieter in Form des unangemessen hohen Energieaufwandes so ein beträchtlicher Schaden. Es handelt sich um einen Sachmangel für den der Vermieter mietrechtlich einzustehen hat. In diesen Fällen besteht jedoch n der Regel kein Recht auf Mietminderung, solange die bestimmungsgemässe Benutzung des Boilers nicht beeinträchtigt ist. Der Vermieter muss ab dem Zeitpunkt, in dem er von dem Schaden in Kenntnis erlangt und mit der Behebung in Verzug gerät aber den Energieschaden ersetzen.

Das heisst in meinen Ohren, seit ich da im Januar zum ersten Mal mit ihm drüber disskutiert hab, kann ich ihhm eigentlich meine erhöhtene Stromkosten zumindest teilweise in Rechnung stellen! Abschlag ist im letzten Jahr 50 euro pro monat mehr geworden, verbrauch hat sich bei gleichbleibender lebensweise fast verdoppelt.

Quoted

Original von Randy Hicky
Geht einfach zum örtlichen Mieterschutzverein, meist haben die günstigere Tarife wenn man H4 bezieht. Die schreiben diese Briefe selbst und meist spurrt dann der Vermieter, sollte der sich stur stellen ist ein Umzug die vernünftige Alternative anstatt zuviel Energie in Ärger zu stecken.

Hab am Dienstag nen Termin beim Anwalt und lass mich beraten was angemessen ist. Und umziehen will ich nicht, drinnen hab ichs jeetzt ja eigentliich schön...aber ïch will auch nicht bei nem nächtlichen Kabelbrand umkommen oder für ne wohnung so hohe nebenkosten haben, dass da das ganze haus mit versorgt werden könnte, vorausgesetzt die installationen wären nicht so marode und die fassade dicht!

Zu den Fragen: Nein, ich hab die Wohnung nicht unbesehen bezogen und wusste von Anfang an, dass es nicht die beste Bude der Welt ist. allerdings war von dem schmmel im Bad noch nichts zu sehen und für mich war auch niccht absehbar, das mir steckdosen meinen erst wenige monate alten staubsauger vernichten würden oder die Fassade nicht, wie von der Vermieterseite vor mietantritt erwähnt, erneuert wird. ebensowenig aar absehbar, dass der alte sack (vermieter ist 83) rein gar nichts instandhält.

und was die finanzlage des vermieters angeht: dem gehören einige häuser in der stadt und obendrein ein möbelgeschäft... kinder hat er keine. seine sekretärin tippt seine briefe noch auf einer guten alten adler-schreibmaschine... wenn ihm sein brillenglas kaputtgeht, dann flickt er es mit tesa-film und abends kommt er pünktlich gegen 22h auf seinem alten damenfahrrad nach hause geradelt.

fakt ist, dass man sah, das die wohnung dringend etwas renovierarbeit nötig hat, und die haben wir ja auch gerne gemacht. oberflächlich sieht die bude jetzt auch wirklich klasse aus (sollte evtl nicht nur die schlimmen seiten zeigen,lol), die wände sind frisch gestrichen, überall liegt laminat... nur an den problemen um die der Alte sich eigentlich kümmern müsste scheitert halt irgendwie das wohlbefinden.
naja, mal schaun was der anwalt morgen sagt.

und was die kürze und sachlichkeit des textes angeht: ging mir auch durch den kopf, aber der alte ist in so ner art vermieterschutzbund und falls er die angelegenheit weiterreicht will ich, dass die da auch nur den kopf schütteln und ihm klarmachen, dass ich im recht bin. und diesbezüglich wär die bebilderte fassung sicher die eindrucksvollere.

Hatte vorhin meinen Termin beim Anwalt, den Text an den Vermieter noch etwas sachlicher gestaltet, Nebensächliches gekürzt und eine hübsche, vom Anwalt benannte Zahl eingefügt Ich kürze meine Miete um 50%!

Bei den meisten der ja nachweisbar vorliegenden und dem Vermieter bekannten Schäden unterliegt er einer Sorgfalts- und Instandhaltungspflicht und muss notwendige Reparaturen sehr wohl durchführen. Von mir aus soll er vor Gericht gehen...meine Chancen steh in dem Fall deutlich besser als seine!
Was den Richter angeht...ich hab genug Bilder die klar und deutlich zeigen worum es geht...da mach ich mir so gar keine Sorgen! Lach...und der Tesafilmbrillenmann muss ja gar nicht selbst lesen, das kann ihm ja seine blondierte Sekretärin vorlesen!

Der Anwalt hält auuch nicht für ausgeschlossen, dass ich vor gericht am ende vielleicht nur bei 30% lande... aber rät mir trotzdem erstmal zu 50%.
und es gibt bilder vom mieranitt, bzw. den renovierungsarbeiten die ich selbst bezahlt hab, damits wohnlich wird. ich hab hier echt alles gemacht und gerichtet was nicht elektrik, fenster oder sanitäranlage ist.
ich streit mich ja aber auch nicht wegen nem alten teppich, den hab ich ohne zu mucken halt erneuert...ich streite wegen nassen wänden, schimmel, ratten und nem riesen energieverbrauch weil die sachen die in dem verantwortungsbereich des vermieters liegen immer mehr verkommen. und ein bisschen vielleicht, weil in dem blöden loch nicht mal mehr die türklingel funktioniert. und kein gericht des landes wird am ende behaupten für 600 steine im monat könnte ich nicht erwarten, dass die bude mir nicht unterm arsch wegfault ausserdem geht mit dieser kürzung ja ne lange, fruchtlose zeit zuende, in der ich freundlich versucht habe meine beschwerden vorzubringen. wennn er das ignoriert und zwar über monate, dann kann man auch kürzen.

Lieber Loki,

die Wohnung hat für mich auch noch andere Vorteile. Meine Arbeitsstätte befindet sich auf der anderen Strassenseite, bin in ner Minute bei der Arbeit. Dadurch, obwohl ich alleinerziehend bin, kann ich meine Kids, wenn ich abends arbeite, auch alleine lassen; wenn was sein sollte können sie schnell rüberkommen. Ich wohne relativ zentrumsnah, was das fehlende Auto kompensiert.
Leider bezieh ich trotz Arbeit auch noch Geld vom Staat. Der wiederum erzählt mir, dass 600 Euro Miete für 3 Personen zu viel wären. Auf mein bisschen Wohngeld muss ich ordentlich drauflegen um mir selbst diese Bruchbude leisten zu können. Und ne Wohnung in vergleichbarer Grösse kostet hier meist noch nen starken Hunderter mehr als meine.

Alternativ könnte ich natürlich eine kleinere Wohnung beziehen und dann entweder selbst im Wohnzimmer nächtigen oder meinen pubertierenden Mädels erklären, warum sie jetzt zu zweit ein zimmer beziehen müssen.
Es hatte schon Gründe, warum ich mich überhaupt für die alte Bude hier entschieden habe. Die 600 die sie normal kostet sind grad so tragbar. Wenn ich nun 300 mindern kann, dann behebt das zwar nicht die mängel, macht mir aber das leben deutlich einfacher. dafür benutz ich dann halt die kaputten Steckdosen nicht, stell nichts in den Keller und sprüh meine Badezimmerecke immer schön mit Schimmelentferner ein... und wenn er die schäden behebt, dann zahl ich auch gern wieder mehr.