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Instandhaltungsrückstellung (Instandhaltungsrücklage)

[english: contingency/ provision for renewals; reserve for renewals and replacements; structural reserves]

Damit die Wohnungseigentümergemeinschaft bei notwendig werdenden Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen auch über die notwendigen liquiden Finanzierungsmittel verfügen kann, gehört die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung zu den Maßnahmen, über die die Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit in der Wohnungseigentümerversammlung beschließen kann (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG). Kommt eine mehrheitliche Entscheidung nicht zustande, aus welchen Gründen auch immer, kann jeder Wohnungseigentümer im Rahmen seines individuellen Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung die Bildung einer solchen Rückstellung verlangen und diesen Anspruch auch gerichtlich durchsetzen.

Was als "angemessen" anzusehen ist, wird durch das Gesetz nicht geregelt. Als Orientierungsmaßstab können jedoch für die Praxis die Instandhaltungspauschalen der II. Berechnungsverordnung dienen, die je nach Dauer seit Bezugsfertigkeit zwischen 7,10 Euro und 11,50 Euro pro Quadratmeter und Jahr liegen. Bei der Festlegung der Höhe der Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung ist jedoch darauf zu achten, dass sich die anteilige Beitragsleistung der einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltungsrückstellung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile richtet, wenn nicht eine abweichende Vereinbarung getroffen wird. Mit der Zuerkennung der Rechtsfähigkeit fällt die Instandhaltungsrückstellung in das Verwaltungsvermögen und unterliegt damit dem Pfändungsanspruch von Gläubigern der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Steuerliche Behandlung der Beiträge zur Instandhaltungsrücklage

Auch bei Vermietungseinkünften gilt grundsätzlich das Abflussprinzip, d.h. dass Ausgaben mit der Zahlung steuerwirksam werden. Das gilt grundsätzlich auch für Erhaltungsaufwendungen (z.B. Wartungs- und Instandhaltungsaufwendungen an bestehenden Objekten). Zu diesen Grundsätzen bestehen jedoch zahlreiche wichtige Ausnahmen.

So hat der Bundesfinanzhof jetzt bestätigt, dass Beiträge zu Instandhaltungsrücklagen, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz an den Verwalter gezahlt werden, erst bei der ( weiteren) Verausgabung für tatsächliche Erhaltungsmaßnahmen als Werbungskosten abziehbar sind (Beschluss vom 21.10. 2005, AZ IX B 144/05).

Hinweis:

Wird die Instandhaltungsrücklage für Herstellungskosten verwendet, so sind die Ausgaben nur über die Abschreibung steuerlich abziehbar.